İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK madde 350)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracı ile kiralayan arasındaki sözleşmenin sona ermesi veya kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesini talep etme durumunun, belirli koşullar altında hukuki bir zemine oturduğu bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemeler, kiracı ve kiralayan arasında dengeli bir ilişki kurmayı amaçlar. Ancak, kiralayanın kira sözleşmesinin bitmesi veya kiracıyı tahliye etmesi taleplerinde bulunabileceği bazı özel durumlar da mevcuttur. Bunlardan biri de “ihtiyaç nedeniyle tahliye” talebidir.
Metin İçeriği
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiralayanın, kiralanan taşınmazı, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istemesi durumunda gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nda ve ilgili yasal düzenlemelerde kiracının, kiralanan m4ülkü belirli şartlar altında boşaltmasını talep etme hakkı düzenlenmiştir. Ancak, kiralayanın yalnızca kendi ve ailesinin kişisel ihtiyacı için kiralanan taşınmazı tahliye ettirmesi mümkün olup, bu ihtiyaç ticari amaçlar veya başkalarına kiralama amacı ile olamaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için bazı hukuki koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşullar, kiracının korunmasını amaçlamakla birlikte kiralayanın da hakkını savunmasını sağlayacak dengeleri gözetir.
- Gerçek ve Somut İhtiyaç: Kiralayanın, taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Sunulan ihtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır. Ayrıca muhakkak somutlaştırılmalıdır. Kiralayanın, mülkü yalnızca yatırım veya ticari amaçlarla kullanma talebi, geçerli bir ihtiyaç değildir ve tahliye sebebi oluşturmaz.
- Öngörülebilirlik: Kiralayanın ihtiyacının, davanın açıldığı tarihte mevcut olmalıdır. İleride uzun süre sonra gerçekleşme ihtimali bulunan veya henüz gerçekleşmemiş bir ihtiyaca dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi mümkün değildir. İhtiyaç dava anında mutlaka mevcut olmalıdır.
- Tahliye İsteminin Zamanında Yapılması: Kiralayan, kira sözleşmesi sona erdikten sonra en geç bir ay içinde ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunmalıdır. Bu süre geçtiğinde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi süre aşımı yönünden geçersiz sayılabilir. Ayrıca kiralananın yeni edinme sonucu ihtiyacına ilişkin dava açılacaksa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirme hakkına sahiptir. Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Yükü Kimdedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davacı kiraya verendedir. Dava sürecinde mahkemece kiraya verenin gerçekten ihtiyacı olup olmadığını ve bu ihtiyacın ne kadar somut bir şekilde belgelendiğini incelenecektir. Kiraya veren, dava sürecinde mahkemeye taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacını kanıtlamalıdır. Aksi halde mahkemece gereksinim nedeniyle tahliye davası reddedilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kimlerin İhtiyacı için Açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu madde 350’ye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu(çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin(koruyucu aile olunan kişi) ihtiyacı için açabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sebepleri Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kanunda özel tahliye sebepleri sayılmamıştır. Ancak kişinin kendisinin, eşinin, alt ve üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir. İhtiyaç hususu her somut olaya göre belirlenmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye için aşağıdaki nedenler örnek olarak gösterilebilir:
- Kiraya verenin kendisinin başka bir evde kiracı olarak oturması
- Kiraya verenin bulunduğu yerin kendisinin konut veya iş yeri ihtiyacını karşılamaya yetmemesi
- Kiraya verenin kızı, oğlu veya torunu için ev veya iş yerine ihtiyaç bulunması
- Kiraya verenin veya ailesinin sağlık problemleri nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyulması
- Kiraya verenin veya ailesinin eğitim öğretim sebebi
- Kiraya verenin veya ailesinin çalışma sebebi
- Kiraya verenin ve eşinin ayrı yaşaması nedeniyle eşin ihtiyacı
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Gönderilmesi Şart Mıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtar gönderme zorunluluğunun olup olmadığı sözleşme şekline ve yeni malik olup olmamasına göre değişiklik göstermektedir.
- Eğer taraflar arasında belirli süreli bir kira sözleşmesi var ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname gönderilmesi şart değildir. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtar göndererek dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Kısacası kiraya verenin yasal dava açma süresi içerisinde kiracıya ihtar göndermesi dava açma süresini uzatacaktır.
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirsiz süreli bir kira sözleşmesi ise gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak için yasada öngörülen altı aylık dönemin bitmesinden itibaren en az üç ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunludur. Bu ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
- Eğer kiraya veren kiralananı yeni edinmişse taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak ihtarname göndererek tahliye davasını 6 ay sonra dava açabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını tek bir malikin bulunduğu durumda malikin kendisi açabilir. Eğer kira sözleşmesine konu olan gayrimenkul paylı mülkiyete tabi ise gereksinim nedeniyle tahliye davası paydaşların çoğunluğunun birlikte hareket etmesiyle açılabilir. Yine taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişi de yasal olarak gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesinin tarafı bulunmayan malik de bu davayı açma hakkına sahiptir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetkili mahkeme ise kiralanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Silivri’de bulunan bir taşınmaz için gereksinim nedeniyle tahliye davası açılacak ise görevli ve yetkili mahkeme Silivri Sulh Hukuk Mahkemesidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, davanın açıldığı yer mahkemesinin yoğunluğu, tarafların talepleri ve yargılama sürecine göre değişiklik göstermekle birlikte ortalama olarak 3- 6 ay içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak mahkemece verilen kararın taraflarca üst mahkemeye taşınması durumunda tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı verilir ise tahliye kararına rağmen taşınmazın fiilen tahliyesi engellenmiş olacaktır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Kira sözleşmesinin kiralananın ihtiyacı nedeniyle sona erdirilmesi yani tahliye edilmesi durumunda kiraya veren için yeniden kiralama yasağı mevzubahis olacaktır.
Kiralanan gayrimenkulün tahliye edilmesi tarihinden itibaren 3 yıl kiraya veren haklı bir neden olmadıkça tahliye eden kiracı dışında kişilere kiralananını kiraya veremeyecektir. Aksi halde tahliye eden kiracının tazminat isteme hakkı gündeme gelir. Bu tazminat son 1 yıllık kira bedelinden az olmayacaktır.
Gayrimenkul hukuku ile ilgili diğer makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Bilgiç Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
(Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)
0553 351 62 23
Avukat Ezgi Merve SAPMAZ
BİLGİÇ HUKUK BÜROSU
Bu metinden kısmen alıntı yapılması yahut metnin farklı bir mecrada paylaşılması durumunda alıntı yapılan yahut paylaşılan yazıya aşağıdaki ibareler eklenmelidir.
”Yukarıdaki makalenin tüm hakları Avukat Ezgi Merve SAPMAZ’e aittir ve makale, yazarı tarafından Bilgiç Hukuk Bürosu (www.bilgichukuk.com) sayfasında yayınlanmıştır.”